Особенности оформления договора купли продажи

Глава 30. Купля-продажа (ст. 454 — 566)

  • § 1. Общие положения о купле-продаже (ст. 454 — 491)
    • Статья 454. Договор купли-продажи
    • Статья 455. Условие договора о товаре
    • Статья 456. Обязанности продавца по передаче товара
    • Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар
    • Статья 458. Момент исполнения обязанности продавца передать товар
    • Статья 459. Переход риска случайной гибели товара
    • Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц
    • Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя
    • Статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара
    • Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар
    • Статья 464. Последствия неисполнения обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару
    • Статья 465. Количество товара
    • Статья 466. Последствия нарушения условия о количестве товара
    • Статья 467. Ассортимент товаров
    • Статья 468. Последствия нарушения условия об ассортименте товаров
    • Статья 469. Качество товара
    • Статья 470. Гарантия качества товара
    • Статья 471. Исчисление гарантийного срока
    • Статья 472. Срок годности товара
    • Статья 473. Исчисление срока годности товара
    • Статья 474. Проверка качества товара
    • Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
    • Статья 476. Недостатки товара, за которые отвечает продавец
    • Статья 477. Сроки обнаружения недостатков переданного товара
    • Статья 478. Комплектность товара
    • Статья 479. Комплект товаров
    • Статья 480. Последствия передачи некомплектного товара
    • Статья 481. Тара и упаковка
    • Статья 482. Последствия передачи товара без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке
    • Статья 483. Извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи
    • Статья 484. Обязанность покупателя принять товар
    • Статья 485. Цена товара
    • Статья 486. Оплата товара
    • Статья 487. Предварительная оплата товара
    • Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
    • Статья 489. Оплата товара в рассрочку
    • Статья 490. Страхование товара
    • Статья 491. Сохранение права собственности за продавцом
    • Статья 492. Договор розничной купли-продажи
    • Статья 493. Форма договора розничной купли-продажи
    • Статья 494. Публичная оферта товара
    • Статья 495. Предоставление покупателю информации о товаре
    • Статья 496. Продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок
    • Статья 497. Продажа товара по образцам и дистанционный способ продажи товара
    • Статья 498. Продажа товаров с использованием автоматов
    • Статья 499. Продажа товара с условием о его доставке покупателю
    • Статья 500. Цена и оплата товара
    • Статья 501. Договор найма-продажи
    • Статья 502. Обмен товара
    • Статья 503. Права покупателя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества
    • Статья 504. Возмещение разницы в цене при замене товара, уменьшении покупной цены и возврате товара ненадлежащего качества
    • Статья 505. Ответственность продавца и исполнение обязательства в натуре
    • Статья 506. Договор поставки
    • Статья 507. Урегулирование разногласий при заключении договора поставки
    • Статья 508. Периоды поставки товаров
    • Статья 509. Порядок поставки товаров
    • Статья 510. Доставка товаров
    • Статья 511. Восполнение недопоставки товаров
    • Статья 512. Ассортимент товаров при восполнении недопоставки
    • Статья 513. Принятие товаров покупателем
    • Статья 514. Ответственное хранение товара, не принятого покупателем
    • Статья 515. Выборка товаров
    • Статья 516. Расчеты за поставляемые товары
    • Статья 517. Тара и упаковка
    • Статья 518. Последствия поставки товаров ненадлежащего качества
    • Статья 519. Последствия поставки некомплектных товаров
    • Статья 520. Права покупателя в случае недопоставки товаров, невыполнения требований об устранении недостатков товаров или о доукомплектовании товаров
    • Статья 521. Неустойка за недопоставку или просрочку поставки товаров
    • Статья 522. Погашение однородных обязательств по нескольким договорам поставки
    • Статья 523. Односторонний отказ от исполнения договора поставки
    • Статья 524. Исчисление убытков при расторжении договора
    • Статья 525. Основания поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
    • Статья 526. Государственный или муниципальный контракт на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд
    • Статья 527. Основания заключения государственного или муниципального контракта
    • Статья 528. Порядок заключения государственного или муниципального контракта
    • Статья 529. Заключение договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
    • Статья 530. Отказ покупателя от заключения договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
    • Статья 531. Исполнение государственного или муниципального контракта
    • Статья 532. Оплата товара по договору поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
    • Статья 533. Возмещение убытков, причиненных в связи с выполнением или расторжением государственного или муниципального контракта
    • Статья 534. Отказ государственного или муниципального заказчика от товаров, поставленных по государственному или муниципальному контракту
    • Статья 535. Договор контрактации
    • Статья 536. Обязанности заготовителя
    • Статья 537. Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции
    • Статья 538. Ответственность производителя сельскохозяйственной продукции
    • Статья 539. Договор энергоснабжения
    • Статья 540. Заключение и продление договора энергоснабжения
    • Статья 541. Количество энергии
    • Статья 542. Качество энергии
    • Статья 543. Обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации сетей, приборов и оборудования
    • Статья 544. Оплата энергии
    • Статья 545. Субабонент
    • Статья 546. Изменение и расторжение договора энергоснабжения
    • Статья 547. Ответственность по договору энергоснабжения
    • Статья 548. Применение правил об энергоснабжении к иным договорам
    • Статья 549. Договор продажи недвижимости
    • Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
    • Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
    • Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
    • Статья 553. (утратила силу)
    • Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
    • Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
    • Статья 556. Передача недвижимости
    • Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
    • Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
    • Статья 559. Договор продажи предприятия
    • Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия
    • Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия
    • Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия
    • Статья 563. Передача предприятия
    • Статья 564. Переход права собственности на предприятие
    • Статья 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками
    • Статья 566. Применение к договору продажи предприятия правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора
    << Раздел IV.
    Отдельные виды обязательств (ст. 454 — 1109)
    § 1. >>
    Общие положения о купле-продаже (ст. 454 — 491)
    Содержание
    Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

    © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Договор купли-продажи недвижимости

    При совершении сделок с недвижимыми объектами необходимо соблюдать требования ГК РФ о письменной форме договора и регистрации его в службе Росреестра.

    Покупатель и продавец вправе определять его содержание, однако обязаны включить ряд обязательных условий. Рассмотрим особенности заключения и регистрации договора купли-продажи недвижимости в 2018 году.

    Заключение договора купли-продажи недвижимости

    Прежде всего, стороны должны достигнуть договоренности по обязательным и дополнительным условиям, которые указаны в договоре. Если между ними не достигнуто соглашения, сделка не состоится.

    Требование о его письменной форме также является обязательным, в противном случае переход права собственности не будет зарегистрирован в Росреестре. В таком случае договор купли-продажи является недействительным, и не влечет правовых последствий для третьих лиц. Правила регистрация сделок с недвижимыми объектами в 2018 году регламентируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ и ГК РФ.

    Условия

    При совершении сделки сторонам необходимо согласовать существенное условие — предмет договора. Под ним понимается конкретный объект недвижимости, которым продавец владеет на праве собственности.

    При описании предмета соглашения указываются следующие характеристики:

    местоположение и адрес;

    уникальный кадастровый номер;

    количество помещений в квартире или частном доме;

    сведения о правообладателе и основаниях возникновения права собственности.

    Перечень дополнительных условий стороны определяют самостоятельно:

    стоимость недвижимого объекта — по взаимной договоренности;

    порядок взаиморасчета (например, наличными денежными средствами или с использованием банковского перевода);

    наличие жильцов, которые сохраняют право пользования после регистрации договора;

    состояние объекта недвижимости и отсутствие у покупателя претензий к качеству;

    порядок и сроки снятия с регистрационного учета жильцов квартиры или дома;

    иные условия, которые стороны посчитают нужным включить в договор.

    По каждому из дополнительных пунктов продавец и покупатель также должны прийти к общему согласию.

    Срок действия

    Закон не содержит требований к сроку действия документа, так как с момента регистрации все права переходят к новому собственнику.

    Стороны могут оговорить срок заключения будущей сделки, для этого составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Он будет содержать обязательство оформить основной документ на согласованных условиях.

    При заключении предварительного соглашения покупатель может внести задаток за приобретаемое жилье. Если по вине продавца сделка не завершится в оговоренные сроки, задаток подлежит возврату в двукратном размере.

    При правильном составлении предварительного соглашения одна сторона может принудить другую к заключению основного договора и регистрации его в Росреестре.

    Регистрация договора купли-продажи недвижимости

    С января 2017 года утверждены новые правила регистрации договора купли-продажи недвижимости, которые характеризуются следующими нюансами:

    единственным правоустанавливающим документом, выдаваемым по итогу регистрационных действий, является выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу;

    кадастровый учет и регистрация объединены в одну процедуру, сроки которой существенно сократились;

    подать документы можно напрямую в службу Росреестра, либо через МФЦ;

    если продаваемое жилье ранее не было поставлено на кадастровый учет, продавцу необходимо получить технический план.

    Сроки регистрации

    Законом № 218-ФЗ установлены следующие сроки регистрации:

    семь дней — если стороны сдают документы напрямую в службу Росреестра;

    девять дней — если договор был представлен через МФЦ;

    если объект недвижимости одновременно проходит процедуру кадастрового учета, указанные сроки увеличиваются на три рабочих дня.

    Их продление допускается только путем вынесения решения о приостановке регистрационных действий.

    Госпошлина

    За регистрационные действия сторонам необходимо уплатить госпошлину. В 2018 году ее размер составляет 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для юридических лиц. В службу Росреестра или МФЦ подается оригинал платежного документа.

    Расторжение

    По нормам ГК РФ расторжение договора купли-продажи недвижимости может осуществляться в любой момент по соглашению между продавцом и покупателем.

    Закон допускает расторжение в одностороннем порядке, если одна из сторон допустила существенные нарушения прописанных условий.

    До регистрации

    Пока договор не прошел регистрационную процедуру, он не приобретает юридической силы для третьих лиц. Однако для продавца и покупателя документ вступает в силу с момента подписания. Поэтому для расторжения требуется выполнить следующие формальности:

    согласовать и оформить в письменном виде соглашение о расторжении договора;

    вернуть все полученное по сделке в исходное состояние — денежные средства возвращаются покупателю, а продавец вновь принимает во владение объект недвижимости;

    регистрировать в Росреестре такое соглашения не требуется.

    После регистрации

    Добровольное расторжение договора возможно и после регистрационных действий. Однако дополнительное соглашение следует направить в службу Росреестра или МФЦ. Оно станет основанием для аннулирования записи о переходе права собственности в реестре ЕГРН.

    Если стороны не достигли договоренности о расторжении, сделать это в одностороннем порядке можно через суд. Стоит учесть следующие нюансы:

    основанием является существенное нарушение условий сделки (например, нарушение сроков передачи денежных средств за объект недвижимости);

    договор расторгается судебным актом, который нужно направить в Росреестр;

    только после внесения изменений в реестр ЕГРН действие считается завершенным.

    Обязанность по доказыванию оснований расторжения договора возложена законом на инициатора иска.

    Сроки расторжения

    Сроки завершения всех формальностей зависят только от сторон. При обращении в суд нужно учитывать период для рассмотрения гражданского дела (до двух месяцев), а также для совершения регистрационных действий в Росреестре (три дня, если расторжение происходит на основании судебного акта).

    Последствия расторжения

    В любом случае стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке. При аннулировании записи в ЕГРН юридическая сила договора утрачивается как для сторон, так и для третьих лиц. При обращении в суд истец вправе не только вернуть исходное состояние, но и потребовать возмещения убытков и упущенной выгоды. Обязанность по доказыванию убытков также возложена на него.

    Продавцу будет выдана выписка из госреестра, удостоверяющая возврат права собственности на недвижимость.

    Редактор: Людмила Разумова Людмила Разумова
    Редактор
    Практикующий юрист с 2006 года

    Комментарии

    Добрый день, договор купли продажи недвижимости от 4000000 , сколько стоит оформление? В Санкт- Петербурге

    Все зависит от формы договора, если:

    — нотариальная, то 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей + тех.работы (3000-5000 руб.);

    — если простая письменная форма, то от 2500 руб. за договор.

    Плюс госпошлина 2000 руб. за регистрацию права собственности;

    Плюс аренда ячейки, в которой будут хранится деньги до регистрации перехода права собственности (около 3000 руб.).

    С уважением Федоров Денис Николаевич.

    Какой перечень документов нужно подготовить, необходимых для регистрации договора купли-продажи недвижимости между юр.лицами

    Александр позвоните в УФРС вам подскажут

    Здравствуйте! По предварительному договору купли-продажи недвижимости, Покупатель передает Продавцу аванс в размере 45% от стоимости имущества и обязуется передать оставшуюся часть в срок до 6 месяцев. После получения 100% суммы стоимости имущества проводится сделка в Росреестре по переходу прав на недвижимость к Покупателю. В период этих 6 месяцев Покупатель живет в этой недвижимости и делает ремонт (там черновая отделка).

    Вопрос 1: в случае невозможности/нежелания у Покупателя оплачивать оставшуюся часть по предварительному договору, может ли он потребовать через суд у меня возмещение стоимости ремонта? Или я могу заключить с ним договор аренды на эти 6 месяцев, где укажу, что стоимость аренды и есть ремонт? Или это необязательно? А как тогда уплачивать налоги 13% с дохода физ.лица, где доход – это ремонт?

    Вопрос 2: в случае невозможности/нежелания у Покупателя оплачивать оставшуюся часть по предварительному договору мы расторгаем этот договор, а я обязуюсь вернуть Покупателю сумму в 45%, которые он оплатил мне ранее. Теперь смотрим: предположим, что стоимость ремонта равна примерно 10% от общей суммы по договору. Таким образом, количество денег, вложенных Покупателем в данную недвижимость составит уже 45+10=55%. Согласно ст.489 ГК РФ, я не смогу потребовать расторжения договора, если Покупателем уже будет выплачено более половины стоимости. Что делать? Уменьшать сумму до 40%? Или при условии, что это предварительный договор, а не основной, то ст. 489 ГК действовать не будет? Заранее спасибо всем господам юристам за ответы со ссылками на статьи.

    Добрый день Анна. Изначально Вы поступили не совсем верно. Так как предварительный договор не порождает никаких юридических последствий, а лишь обязывает лиц заключить основной договор. Таким образом передача денежных средств может выглядеть в вашем случае ни чем иным как договором займа, либо договором найма жилого помещения. При том, если Вами не обговаривался ремонт квартиры, и вы не составляли никаких письменных соглашений, то в таком случае ремонт возмещению не подлежит. Но все зависти от доказательств, которые будут представлены суду.

    Доброго времени суток, Анна!

    Исходя из части 1 статьи 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    То есть, в будущем Вы будете заключать договор купли-продажи не отличающийся по правоотношениям от предварительного договора.

    Отсюда, внесите в предварительный договор уточнение в части того, что ремонт покупателем делает исключительно по их инициативе и нив коей мере не будет отражаться на будущие правоотношения.

    Тем самым, все вопросы отпадут сами собой.

    Второй вопрос Анна выходит из первого. Вам необходимо доказать, что Покупатель проживал в данной квартире весь период для того, чтобы обосновать Ваше обогащение за счет покупателя. Таким образом. Налог по Вашему удерживаться не должен.

    По поводу налогов: поскольку Ваш договор изначально не порождал никаких юр. последствий, кроме заключение основного договора, то обязанность уплатить налог у Вас возникнет, лишь в момент заключения основного договора. ст. 220 НК РФ.

    Для обеспечения Вашей максимальной юридической безопасности по сделке, а также в рациональных целях, достаточно включить в предварительный договор соглашение о задатке, где размер задатка — стоимость ремонта (ст.380, ст.381 ГК РФ).

    В случае отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи в согласованный срок Вы станете полноправным собственником произведенных покупателем улучшений в жилом помещении.

    Как составить договор купли-продажи самостоятельно

    Oднa кoмпaния кyпилa y дpyгoй зaпpaвкy c мeтaлличecкими eмкocтями для тoпливa в кoмплeктe. Boт тoлькo вocпoльзoвaтьcя кyплeнным нe cмoглa: eмкocти нaxoдилиcь в здaнии, пo дoгoвopy ocтaвшeмcя в coбcтвeннocти пpoдaвцa. Cyд cкaзaл , чтo пoкyпaтeль caм винoвaт в cлyчившeмcя и oткaзaлcя pacтopгaть дoгoвop: никтo нe зacтaвлял иcтцa пoдпиcывaть бyмaги нa тaкиx ycлoвияx. A чтo дo тoгo, чтo кyплeннoe имyщecтвo в тaкoм yceчeннoм видe иcпoльзoвaть нeльзя, тaк этo пpoблeмы пoкyпaтeля: в дpyгoй paз бyдeт тщaтeльнee cocтaвлять дoгoвop. Юpиcт paccкaзывaeт, кaк нe oкaзaтьcя нa eгo мecтe и coxpaнить cвoи дeньги.

    Чтo нyжнo yкaзaть oбязaтeльнo?

    К cyщecтвeнным ycлoвиям, бeз кoтopыx дoгoвop кyпли-пpoдaжи нe мoжeт cyщecтвoвaть, oтнocятcя пpeдмeт дoгoвopa и eгo цeнa. Пpeдмeт – этo пepeдaчa пpoдaвцoм пoкyпaтeлю oпpeдeлeннoгo oбъeктa и вcтpeчнoe пpинятиe этoгo oбъeктa пoкyпaтeлeм c yплaтoй дeнeг.

    Oпиcaниe oбъeктa кpaйнe вaжнo – вeдь имeннo eгo пepeдaют дpyг дpyгy cтopoны, тaк чтo oн выcтyпaeт нeoтъeмлeмoй чacтью пpeдмeтa дoгoвopa. И eгo нyжнo oпиcaть мaкcимaльнo тoчнo: aдpec квapтиpы, ee кaдacтpoвый нoмep, oбщyю и жилyю плoщaди, из cкoлькиx кoмнaт oнa cocтoит и нa кaкoм этaжe pacпoлaгaeтcя. Ecли вы нe oпишeтe oбъeкт вo вcex пoдpoбнocтяx, этo мoжeт пpивecти к пpизнaнию cдeлки ничтoжнoй.

    К пpимepy, oдин индивидyaльный пpeдпpинимaтeль кyпил y нeкoй кoмпaнии мeтaлличecкий aнгap нa paзбopкy. Oднaкo дpyгoй гpaждaнин пoдaл иcкoвoe зaявлeниe в cyд c тpeбoвaниeм пpизнaть этoт дoгoвop ничтoжным. Гpaждaнин yтвepждaл, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи, зaключeнный мeждy ИП и OOO, нapyшaeт eгo пpaвa и зaкoнныe интepecы, пocкoлькy имeннo oн являeтcя coбcтвeнникoм кaк yкaзaннoгo зeмeльнoгo yчacткa, тaк и нaxoдящeгocя нa нeм oднoэтaжнoгo нeжилoгo здaния.

    Oкaзaлocь, чтo oднoэтaжнoe нeжилoe здaниe и мeтaлличecкий aнгap нa paзбopкy — пo cyти oднo и тo жe cтpoeниe. Oднaкo из-зa тoгo, чтo OOO, пpoдaвaя этoт oбъeкт ИП, yкaзaлo в дoгoвope дpyгoe нaимeнoвaниe oбъeктa, тoт фaкт, чтo кoмпaния пpoдaeт нe пpинaдлeжaщий eй oбъeкт, ocтaлcя нeзaмeчeнным. B peзyльтaтe Taмбoвcкий oблacтнoй cyд 22 нoябpя 2018 гoдa вынec пocтaнoвлeниe пo дeлy, oтпpaвив cпop нa нoвoe paccмoтpeниe. И, cкopee вceгo, в кoнeчнoм итoгe дoгoвop кyпли-пpoдaжи мeждy ИП и OOO pacтopгнyт.

    Ecли пo дoгoвopy oднoвpeмeннo пpoдaютcя зeмeльный yчacтoк и pacпoлoжeнныe нa нeм cтpoeния, нaдo oпиcaть в пoдpoбнocтяx вce oбъeкты. B oпиcaниe yчacткa нaдo yкaзaть, нa кaкиx зeмляx oн нaxoдитcя: зeмляx нaceлeнныx пyнктoв, ceльxoзнaзнaчeния или кaкиx-тo дpyгиx.

    B дoгoвope дoлжнa быть зaфикcиpoвaнa цeнa. Ecли вы yкaзывaeтe цeнy зa квaдpaтный мeтp, oбщaя cyммa paccчитывaeтcя иcxoдя из плoщaди oбъeктa. Ecли чacть cyммы былa пepeдaнa в видe aвaнca, этo тoжe cлeдyeт oтpaзить в дoгoвope.

    Ecли пocлe пpoдaжи жилoгo пoмeщeния в нeм ocтaнyтcя жить люди, кoтopыe жили тaм paньшe, в дoгoвope нeпpeмeннo cлeдyeт oтpaзить cпиcoк этиx людeй и yкaзaть иx пpaвa нa иcпoльзoвaниe пoмeщeния. Нaпpимep, ecли в пpoдaвaeмoй квapтиpe живyт apeндaтopы, cмeнa coбcтвeнникa нe мoжeт быть ocнoвaниeм для пpeкpaщeния дoгoвopa apeнды. Пoэтoмy тaкиe люди coxpaнят пpaвo нa пpoживaниe в apeндoвaннoй квapтиpe.

    Taкжe oбычнo yкaзывaют:

    • нa ocнoвaнии чeгo пpoдaвцy пpинaдлeжит oтчyждaeмaя нeдвижимocть;
    • в тeчeниe кaкoгo вpeмeни пpoдaвeц и члeны eгo ceмьи cъeдyт из пpoдaннoй квapтиpы;
    • пoдтвepждeниe пpoдaвцa, чтo дo зaключeния нacтoящeгo дoгoвopa oтчyждaeмaя нeдвижимocть никoмy нe пpoдaнa, нe зaлoжeнa, в cпope и пoд зaпpeщeниeм (apecтoм) нe cocтoит;
    • пyнкт, coглacнo кoтopoмy вce pacxoды пo зaключeнию cдeлки бyдeт нecти пoкyпaтeль.

    Пyнкты, кoтopыe нeльзя впиcывaть

    Нe cтoит пиcaть в дoгoвope кyпли-пpoдaжи зaнижeннyю цeнy. Нepeдкo пpoдaвцы пpeдлaгaют yкaзaть в дoгoвope cyммy мeньшe 1 000 000 – гocyдapcтвo пpи пpoдaжe нeдвижимocти пpeдocтaвляeт вычeт имeннo нa этy cyммy, ecли пpoдaвeц влaдeл oбъeктoм мeньшe 5, a в нeкoтopыx cлyчaяx 3 лeт. Нa ocтaльнyю cyммy пpoдaвцы гoтoвы нaпиcaть pacпиcкy.

    Oднaкo ecть pиcк, чтo в cлyчae pacтopжeния дoгoвopa пo кaкoй-либo пpичинe, cyд нe пpимeт вo внимaниe pacпиcкy и oбяжeт пpoдaвцoв вepнyть тoлькo тy cyммy, чтo бyдeт yкaзaнa в дoгoвope. Кpoмe тoгo, тaкoe зaнижeниe вpяд ли пoмoжeт пpoдaвцaм избeжaть yплaты нaлoгoв: ecли кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa, oпpeдeлeннaя нa нaчaлo гoдa, кoгдa cocтoялacь cдeлкa, yмнoжeннaя нa кoэффициeнт 0,7, бyдeт вышe cyммы, yкaзaннoй в дoгoвope, нaлoг пocчитaют oт кaдacтpoвoй c кoэффициeнтoм.

    Нaпpимep, ecли квapтиpy пpoдaли в 2019 гoдy, и кaдacтpoвaя cтoимocть нa 1 янвapя 2019 гoдa былa 2 357 000 pyблeй, c кoэффициeнтoм 0,7 пoлyчитcя 1 650 000 pyблeй. И НДФЛ пpoдaвцy пpидeтcя плaтить имeннo c этoй cyммы. Bычeт в миллиoн, кoнeчнo жe, мoжнo бyдeт пoлyчить, нo c 650 тыcяч пpидeтcя нaлoг зaплaтить.

    Пpи этoм пoкyпaтeль нe cмoжeт ocтaвить зaявкy нa пpeдocтaвлeниe вычeтa в мaкcимaльнo дoпycтимoм paзмepe – 2 млн pyблeй. B этoм cлyчae нaлoгoвaя бyдeт opиeнтиpoвaтьcя иcключитeльнo нa цeнy, yкaзaннyю в дoгoвope.

    Нe cтoит пиcaть в дoгoвope кyпли-пpoдaжи, чтo пpoдaвeц oбязyeтcя cвoими cилaми и зa cвoй cчeт пpoизвecти yзaкoнивaниe cдeлaннoй пepeплaниpoвки. Booбщe нeдвижимocть c нeoфopмлeннoй caмoвoльнoй пepeплaниpoвкoй лyчшe нe пpиoбpeтaть – нeизвecтнo, пoлyчитcя ли ee oфopмить или пpидeтcя вoзвpaщaть oбъeкт в пepвoнaчaльнoe cocтoяниe.

    Нo ecли вы вce-тaки peшили кyпить тaкoй oбъeкт, нacтaивaйтe, чтoбы пpoдaвeц yзaкoнил пepeплaниpoвкy дo пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи – тaкoй пyнкт бyдeт впoлнe yмecтнo cмoтpeтьcя в пpeдвapитeльнoм дoгoвope. Ecли yкaжeтe eгo в ocнoвнoм, в дaльнeйшeм нe cмoжeтe пoпытaтьcя вepнyть xoть чacть дeнeг, пoтpaчeнныx нa пoкyпкy – вeдь тeм caмым вы пoдтвepдитe, чтo знaли o пepeплaниpoвкe, oтдaвaли ceбe oтчeт в тoм, чтo oнa нeзaкoннaя, нo вce paвнo кyпили этoт oбъeкт. A знaчит, зa пocлeдcтвия вы бyдeтe oтвeчaть caмocтoятeльнo.

    Кaкиe пyнкты мoжнo впиcaть нa cвoe ycмoтpeниe?

    Bы мoжeтe впиcaть в дoгoвop дpyгиe ycлoвия, o кoтopыx ничeгo нe cкaзaнo в кoдeкce – лишь бы oни нe пpoтивopeчили ycтaнoвлeнным зaкoнoм нopмaм. Нaпpимep, мoжнo yкaзaть, чтo пpoдaвeц ocтaвляeт вcтpoeнныe шкaфы в пpиxoжeй или кyxню, и эти пpeдмeты вxoдят в cтoимocть квapтиpы, yкaзaннoй в тaкoм-тo пyнктe дoгoвopa.

    Чaщe вceгo, в дoгoвope пpoпиcывaют cpoк, в тeчeниe кoтopoгo пpoдaвeц и eгo ceмья дoлжны выexaть из пpoдaннoй квapтиpы, a тaкжe cpoк, в тeчeниe кoтopoгo oни дoлжны выпиcaтьcя из этoгo жилья. Эти cpoки мoгyт нe coвпaдaть, ecли нa выпиcкy или нa выeзд пpoдaвцy пoнaдoбитcя бoльшe вpeмeни.

    Bы мoжeтe дaжe дoгoвopитьcя o кoмпeнcaции, ecли выeзд пpoдaвцa зaтянeтcя нa нecкoлькo мecяцeв. Этo ycлoвиe тaкжe мoжнo бyдeт впиcaть в дoгoвop кyпли-пpoдaжи, чтoбы нe cocтaвлять oтдeльный дoкyмeнт.

    Нaпpимep: «Cтopoны дoгoвopилиcь, чтo пpoдaвeц ocвoбoдит пpoдaвaeмyю квapтиpy, yкaзaннyю в п. 1 нacтoящeгo дoгoвopa, нe пoзднee 3 мecяцeв c мoмeнтa пoдпиcaния нacтoящeгo дoгoвopa. Кoмпeнcaция зa вpeмя пoльзoвaния квapтиpoй нa yкaзaнный пepиoд выeздa ocтaвляeт cтoлькo-тo pyблeй в мecяц и yплaчивaeтcя нe пoзднee 1 чиcлa cлeдyющeгo мecяцa»

    Кaк пoнять, чтo нyжнo oбpaтитьcя к юpиcтy?

    Ecли вы пoдпиcывaeтe cтaндapтный дoгoвop, в кoтopoм вce ycлoвия яcны и пoнятны, мoжeтe cocтaвить eгo caмocтoятeльнo. К пpимepy, ecли пpoдaeтcя квapтиpa, в кoтopoй никтo нe зapeгиcтpиpoвaн и нe пpoживaeт, дeньги зa нee пepeдaютcя пpи пoдпиcaнии дoгoвopa, никaкиx пepeплaниpoвoк, зaнижeния цeны и пpeдмeтoв oбcтaнoвки, вoшeдшиx в дoгoвop, нeт.

    Ecли жe в дoгoвope нaдo oтpaзить кaкиe-либo нecтaндapтныe ycлoвия лyчшe вce-тaки oбpaтитьcя к юpиcтy. Нaпpимep, в дeлe o pacтopжeнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи c paccpoчкoй плaтeжa cyд вcтaл нa cтopoнy пpoдaвцa, cкaзaв, чтo дeньги, пepeдaнныe тpeтьeмy лицy в cчeт oплaты дoмa, cтpoящeгocя для пpoдaвцa, нe мoгyт cчитaтьcя oчepeдным взнocoм пo oплaтe пpoдaннoй квapтиpы.

    B тo вpeмя кaк дocтaтoчнo былo yкaзaть, чтo плaтeжи пo paccpoчкe мoгyт быть пepeдaны кaк нeпocpeдcтвeннo пpoдaвцy, тaк и тpeтьим лицaм. B этoм cлyчae вce, yплaчeннoe yкaзaнным тpeтьим лицaм, бyдeт зaчтeнo в иcпoлнeниe oбязaтeльcтвa пo oплaтe квapтиpы, пpиoбpeтeннoй в paccpoчкy.

    Алгоритм покупки недвижимости в 2021 году

    Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.

    Статья обновлена 06.10.2021 года.
    В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры(комнаты, жилого дома), актуальный в 2021 году.

    (не путайте сделку купли-продажи квартиры с зарегистрированным правом собственности со сделкой по переуступке прав требования дольщика по новостройкам)

    Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте статью: Алгоритм продажи квартиры

    Купля-продажа дома с земельным участком подробно описана здесь.

    Купля- продажа комнаты в коммунальной квартире(общежитии) подробно описана здесь.

    Алгоритм купли продажи квартиры

    ВНИМАНИЕ! Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

    Алгоритм купли продажи квартиры

    1 шаг:

    Чтобы выработать правильный алгоритм сделки с недвижимостью, сначала нужно определите юридический статус квартиры (жилого дома или иного объекта недвижимости).
    Если права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы, то есть нет записи о правах в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН), сделка по отчуждению прав на другое лицо невозможно.
    Нет зарегистрированного права — нет возможности его перевести на покупателя или одаряемого.

    Немало объектов недвижимости еще не включены в ЕГРН по старому жилому фонду, а так же и по новостройкам и даже не состоят на кадастровом учете.

    На первом шаге определите юридический статус объекта недвижимости:

    • — без зарегистрированного права собственности (первичка) — есть только правоустанавливающие документы
    • — с зарегистрированным правом собственности (вторичка) — есть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

    Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

    Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .
    Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.
    ВНИМАНИЕ!
    01.01.2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6
    Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.
    Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.
    01.01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
    Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.
    Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.
    Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
    (Имя владельца я изменила)
    Выписку из ЕГРН можно заказать через сайт Госуслуги
    Там можно заказать:

    • — выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
    • так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
      Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

    Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

    Изучите правоустанавливающие
    и право подтверждающие документы на квартиру

    Правоустанавливающие документы. У вас может быть:
    — Договор купли-продажи
    — Договор долевого участия
    — Договор дарения
    — Договор мены
    — Решение суда
    — Свидетельство о праве на наследство
    — Свидетельство о праве собственности — выдается нотариусом пережившему супругу, если объект недвижимости был в совместной собственности.
    (НЕ ПУТАТЬ со Свидетельством о государственной регистрации права)
    — Договор приватизации
    — Договор мены
    — Решение(постановление) Администрации и т.д
    Выясните у продавца, что ( из вышеперечисленного) у него является правоустанавливающим документом и обязательно разберитесь, все ли условия его уже выполнены.

    Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость.
    Запросите копии документов для более детального изучения дома.

    Правоподтверждающие документы:
    — Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будет указан правообладатель.
    — Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)

    Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

    Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом Предварительный договор купли-продажи.

    Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.
    Обязательно получите(выдайте) расписку подтверждающую передачу или подтверждение получения денег от покупателя.
    Передача задатка в обязательном порядке оформляется письменным соглашением .
    Составить документы для оформления предварительных договоренностей можно с помощью конструктора договоров (видеоинструкция там есть)

    Алгоритм купли продажи квартиры

    Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

    Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

    Получите от продавца расписку о получении от вас денег. Разъяснения о том, какая расписка правильная здесь.

    Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:

    Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .
    Если вы составите предварительный договор купли-продажи квартиры с помощью конструктора договоров, то список необходимых документов будет включен прямо в этот договор.

    Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

    Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:

    Составьте Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом.

    • Видео консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

    Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

    Подпишите договор за столом переговоров.

    Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.
    ВНИМАНИЕ! Нотариусы не принимают сторонние договоры, заранее, с запасом времени до сделки, обратитесь к нотариусу.

    Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:

    Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности 2000 рублей. Подробнее прочтите здесь

    Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

    Все участники сделки подают в Росреестр заявления о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

    Документы в Росреестр подаются через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра( по межрегиональным сделкам не везде принимают документы через МФЦ, уточняйте).

    Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

    Получите от делопроизводителя МФЦ (специалиста отдела приема документов Росреестра) Опись (расписку) с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

    • — адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;
    • — список документов, количество оригиналов и копий;
      — персональные данные;

    Уточните место получения зарегистрированных документов и способ проверки их готовности на сайте МФЦ.

    Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

    Получите правоустанавливающие документы( договор и т.д) , удостоверенные регистрационной надписью государственного регистратора с номером записи в ЕГРН.

    Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права.
    ( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

    Проверьте на отсутствие ошибок!

    Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

    Алгоритм купли продажи квартиры

    Всегда рада разъяснить. Автор

    Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

      • ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года ( с изменениями от 30.04.2021 года);
        • Правила ведения Единого государственного реестра прав;
          • Гражданский кодекс РФ;
            • Жилищный кодекс РФ;
            • Семейный кодекс РФ.

            Официальный сайт Росреестра: rosreestr.gov.ru

            Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом

            Особенности оформления договора купли продажи

            Что делать, если вы продавец

            Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время.
            Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

            Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

            • Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
            • Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
            • Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги — она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
            • Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

            Что делать, если вы покупатель

            Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

            Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.

            Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости — как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

            Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг , а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

            Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше). При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.

            Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире. Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в Управляющей компании или на портале Госуслуг. Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.

            Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.

            В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.

            Кроме того, для составления договора купли-продажи (а также для представления (предъявления) на государственную регистрацию) потребуются в том числе следующие документы:

            • документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);
            • свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний.

            Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).

            Куда обращаться для осуществления регистрационных действий

            Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

            Документы на регистрацию права собственности можно подать:

            • в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
            • в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
            • дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра ( «Выездное обслуживание» );
            • через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.

            За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.). При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации) не требуется. Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе.

            Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Для этого покупателем (залогодателем) или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека (залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т.д.) предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

            Важно! В настоящее время в 75 регионах России Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». В рамках проекта граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно в рамках электронного взаимодействия.

            После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: